בחודש אוקטובר נרכשו 14.4 אלף דירות, גידול חד של 87% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, אשר רק באופן חלקי מושפע מעיתוי שונה של חגי תשרי (אשתקד חל חג הסוכות בחודש אוקטובר).בהשוואה לחודש ספטמבר האחרון זהו גידול של 81%. רמת העסקאות באוקטובר השנה הינה הגבוהה ביותר מאז השיא שנרשם ביוני 2015, על רקע הקדמת רכישות משקיעים באותו חודש טרם העלאת מס הרכישה.
בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש אוקטובר ב-13.3 אלף, כפליים מרמתו באוקטובר אשתקד וגבוה ב-86% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם כן הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות בשוק החופשי מאז רמת השיא שנרשמה ביוני 2015.
בהשוואה היסטורית של חודש אוקטובר האחרון למקבילים לו בעשרים השנים האחרונות זהו חודש אוקטובר הגבוה ביותר במספר העסקאות לפחות בעשרים השנים האחרונות. ראה/י תרשים 2). מספר העסקאות בדירות יד שניה בלבד בחודש אוקטובר האחרון גבוה יותר מסך העסקאות (יד שניה+חדשות) בחודשי אוקטובר הקודמים, למעט זה של 2013 ו-2010.
תרשים 1: סה"כ עסקאות יד שניה וחדשות (כולל "מחיר למשתכן")
תרשים 2: מספר העסקאות בחודשי אוקטובר, 2021-2002
סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש אוקטובר עמד על 8.9 אלף, גידול של 87% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וגידול של 80% בהשוואה לחודש ספטמבר האחרון (במהלכו חלו חגי תשרי). זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר בעסקאות יד שניה מאז יוני 2015. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי אזורי חיפה וב"ש הובילו במספר העסקאות בדירות יד שניה באוקטובר האחרון, עם 1.6 אלף עסקאות ו-1.4 אלף, בהתאמה. יש לציין כי באזור חיפה זוהי הרמה ההיסטורית הגבוהה ביותר במספר העסקאות, גבוהה אף מיוני 2015. אז, כמו כעת, היו אלו המשקיעים שהובילו לרמת השיא בעסקאות יד שניה, טרם הכבדת מס הרכישה עליהם. אזור ב"ש הוביל את הגידול במספר העסקאות בדירות יד שניה בחודש אוקטובר, עם גידול של 117% בהשוואה לאוקטובר אשתקד.
תרשים 3: עסקאות יד שניה אוקטובר 2021 – מספר עסקאות ושיעורי שינוי לפי אזורי מיסוי מקרקעין
מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-5.5 אלף דירות, הרמה החודשית הגבוהה ביותר במכירת דירות חדשות לפחות בעשרים השנים האחרונות. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זהו גידול של 86% וגידול של 82% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי (בעיקר "מחיר למשתכן") הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-4.5 אלף דירות, גידול של 131% בהשוואה לאוקטובר אשתקד ורמה כפולה מזו של חודש ספטמבר האחרון. זוהי הרמה הגבוהה ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי מאז יוני 2015.
תרשים 4: מכירת דירות חדשות
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי אזור ב"ש הוביל מכירות אלו, עם 723 דירות , גידול של 156% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בכל אחד מאזורי ת"א ורחובות נמכרו 621 דירות בשוק החופשי, כאשר באזור ת"א זהו גידול של 344% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, שיעור הגידול הגבוה ביותר מבין כל האזורים. זוהי גם רמת המכירות הגבוהה ביותר של דירות חדשות שנרשמה באזור ת"א לפחות בעשרים השנים האחרונות, האזור היחידי בו נרשמה רמת שיא במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בחודש אוקטובר. מבין אזורי הביקוש, רשם אזור ירושלים את שיעור הגידול המתון ביותר, עם גידול של 40% לעומת אוקטובר אשתקד, שיעור גידול שאינו חריג בהינתן הפערים במספר ימי העבודה באוקטובר השנה לעומת אשתקד.
תרשים 5: מכירת דירות חדשות בשוק החופשי, אוקטובר 2021 –מספר עסקאות ושיעורי שינוי
לפי אזורי מיסוי מקרקעין
רמת השיא במכירות הקבלנים (כולל "מחיר למשתכן") בחודש אוקטובר מצאה ביטוי גם ברמת שיא בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו באותו חודש, אשר הסתכמו ב- 11.3 מיליארד ₪. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי עליה ריאלית של 113%. מתוך סך תזרים המזומנים בחודש אוקטובר, כ-12% בלבד נבעו ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", ירידה של תשע נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בהשוואה לאוקטובר 2019, טרם פרוץ מגפת הקורונה, זוהי ירידה של 25 נקודות אחוז.
תרשים 6: תזרים מזומנים פוטנציאלי ממכירת דירות חדשות ומחיר ממוצע לדירה חדשה
(כולל "מחיר למשתכן"), ממוצע נע תלת חודשי, מחירים קבועים
רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר הגיעו ל-4.8 אלף דירות, רמה חריגה, הגבוהה ביותר מאז יוני 2015, בו ניתנה למשקיעים התראה של יומיים טרם הכבדת מס הרכישה עליהם. בחודש אוקטובר האחרון, על רקע התגברות הפרסומים על הכוונה להעלות את מס הרכישה על משקיעים, נרשם גידול חד ברכישות אלו, אשר היו גבוהות ב-236% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בהקשר זה נזכיר כי בסוף יולי אשתקד הופחת מס הרכישה על דירות להשקעה, מהלך אשר הביא לגידול חד ברכישות אלו (דהיינו, רכישות המשקיעים באוקטובר אשתקד היו גבוהות כשלעצמן). משקל המשקיעים בסך הרכישות בחודש אוקטובר האחרון הגיע לשליש, זינוק של 15 נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד והשיעור הגבוה ביותר מאז יוני 2015. (אז ריכזו המשקיעים 45% מסך העסקאות).
תרשים 7: סך דירות שנרכשו להשקעה ושיעורם מסך העסקאות
בניתוח רכישות המשקיעים על פני ימי החודש, לנוכח הפרסומים בתקשורת על האפשרות להעלאת מס הרכישה, עד להכרזה הרשמית על כך במסגרת הצגת תכנית הדיור הממשלתית ב-31 לאוקטובר, נמצא כי בשלושת השבועות הראשונים של החודש ממוצע הרכישותהיומי (ללא ימי שישי-שבת) של המשקיעים נע סביב 155 דירות, ללא שינוי משמעותי בין שבוע אחד לקודמו. בשבוע הרביעי של החודש, ככל הנראה על רקע פרסומים על העלאה קרבה של שיעור המס, ניכר כבר גידול ברכישות אלו, בשיעור של 32% בהשוואה לשבוע שקדם לו. שיא הרכישות היומי נרשם ב-31 לאוקטובר, ביום בו הוכרזה כאמור באופן רשמי ההחלטה להעלות את מס הרכישה. באותו יום רכשו המשקיעים 1,186 דירות, רבע מכלל הדירות שרכשו בכל חודש אוקטובר. זהו גם היום היחידי באותו חודש (ובכלל) בו רכישות המשקיעים היו גבוהות ממספר הדירות שנרכשו ע"י משפרי דיור וזוגות צעירים גם יחד. אמנם, גם בקרב רוכשים אלו נרשם גידול משמעותי ברכישות ביום האחרון של החודש (גידול של 50% לעומת ממוצע הרכישות היומי בשבוע שקדם לו), אולם שיעור זה נמוך משמעותית מזה שנרשם בקרב המשקיעים (גידול של 500%),. בהקשר זה יש לציין כי בדר"כ היום האחרון של החודש מתאפיין בגידול מסוים בעסקאות. יתכן כי בחלקו האחר מוסבר הגידול ברכישות משפרי הדיור והזוגות הצעירים באותו יום בחשש שמא משקיעים יזדרזו לרכוש את הדירה אותה עמדו הם לרכוש, טרם העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה (ראה תרשים 8)
על רקע הגידול החד ברכישות המשקיעים בחודש אוקטובר, בפרט ביום ההודעה על ההחלטה להעלות את מס הרכישה, נזכיר כי במהלך דומה של העלאת מס הרכישה ב-22 ליוני 2015 נרשם גם כן זינוק ברכישות המשקיעים באותו חודש, טרם כניסת העלאת המס בפועל (אז ניתנה התראה של יומיים) כאשר ביום ההודעה נרכשו 3.6 אלף דירות, כמחצית מכלל הדירות שנרכשו להשקעה באותו חודש. לאחר מכן נצפתה ירידה משמעותית ממושכת ברכישות המשקיעים וסביר להניח כי המהלך הנוכחי באוקטובר האחרון יביא תוצאות דומות.
תרשים 8: פילוח יומי של רכישות המשקיעים לעומת משפרי הדיור והזוגות הצעירים, אוקטובר 2021
בפילוח רכישות המשקיעים לפי אזורי מיסוי מקרקעין נמצא כי אזורי ב"ש וחיפה הובילו את רכישות אלו בחודש אוקטובר, עם מספר עסקאות דומה, בסך 762 דירות. שני אזורים אלו הינם גם הקרובים ביותר לשיא החודשי ברכישות המשקיעים שנרשם ביוני 2015, כאשר הם רחוקים משיא זה ב-20%. ברמה הארצית נמוכה רמת רכישות המשקיעים ב-38%. באזור ת"א רכשו המשקיעים 735 דירות, רמה הנמוכה גם כן ב-38% מרמת השיא של יוני 2015.
תרשים 9: מספר דירות שרכשו משקיעים לפי אזורי מיסוי מקרקעין, ובכמה מספר זה נמוך מרמת השיא של יוני 2015
בתרשים 10 מוצגות עשרים הערים המובילות ברכישות המשקיעים בחודש אוקטובר, כאשר במקביל מוצגים שיעורי השינוי בהשוואה לממוצע החודשי של רכישות המשקיעים באותן ערים בחודשים ינואר-אוגוסט השנה. כך, אמנם העיר ת"א מובילה את רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר (בניגוד לאזור מיסוי מקרקעין ת"א, המדורג שלישי מבין האזורים), עם 456 דירות שרכשו בה המשקיעים באותו חודש, אולם בהשוואה לממוצע רכישות זה בשמונת החודשים הראשונים של השנה זה גידול של 56% "בלבד", בעוד מרבית הערים שמדורגות אחריה רשמו שיעורי גידול גבוהים יותר. בולטת במיוחד העיר ב"ש, המדורגת רביעית בדרוג רכישות המשקיעים באוקטובר, עם גידול של 169% בהשוואה לממוצע רכישות המשקיעים בעיר זו בשמונת החודשים הראשונים של השנה. גם הערים חיפה ובת ים בולטות עם שיעורי גידול של 140% ן-148%, בהתאמה, כאשר לגבי בת ים יש לציין כי בדומה לחודשיים הקודמים, הרכישות המוגברות יחסית של משקיעים בעיר זו הושפעו בין היתר ממבצע מכירות למועדון צרכנות גדול באחד הפרויקטים בעיר. העובדה לפיה שיעורי הגידול ברכישות המשקיעים בערים המאופיינות ברמות מחירים זולות יחסית, גבוהות מאלו שנרשמו במרבית הערים היקרות, יש בה כדי לרמז שהתמריץ להקדים רכישות טרם הכבדת מס הרכישה היה גבוה יותר בערים אלו. זאת, אף שבמונחים כספיים כל נקודת אחוז מס בערים היקרות משמעותית יותר. יתכן ומשקיעים בפריפריה, הנהנים מתשואה גבוהה יותר משכ"ד, בהשוואה לתשואה זו מדירות במרכז, תופסים את הכבדת המיסוי כמשמעותית יותר מבחינת התשואה נטו, בעוד שלגבי המשקיעים במרכז יתכן והם צופים כי עליית ערך הדירה בטווח הארוך תפצה אותם במידה גבוהה יותר מאשר בדירות הנרכשות בפריפריה.
תרשים 10 : עשרים הערים המובילות ברכישות המשקיעים באוקטובר 2021
ושיעור השינוי בהשוואה לממוצע רכישות המשקיעים באותן ערים בחודשים ינואר-אוגוסט 2021
מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר עמדו על 2.9 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015 וגידול של 98% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. סביר להניח כי בדומה לרמת השיא שנרשמה ביוני 2015, הגידול החד במכירות המשקיעים הושפע לפחות בחלקו בתמריץ שנוצר למי שמעוניין לרכוש דירה להשקעה, למהר ולסגור עסקה טרם העלאת המס. בפילוח מכירות המשקיעים לפי אזורי מיסוי מקרקעין נמצא כי בכל האזורים נרשם גידול חד במכירות אלו, הנעים סביב 100%, למעט אזור טבריה שרשם גידול מתון יחסית של 16%.
הגידול החריג ברכישות המשקיעים, "פיצה" על הגידול הפחות חד שנרשם במכירות המשקיעים, כך ש"מלאי" הדירות בידי משקיעים בחודש אוקטובר גדל ב-1.8 אלף דירות, התוספת הכמותית הגבוהה ביותר ב"מלאי" זה מאז יוני 2015. בשנים-עשר החודשים האחרונים גדל "מלאי" הדירות בידי משקיעים בסך מצטבר של 3.5 אלף דירות, אם כי עד לחודש ספטמבר האחרון עיקר הגידול במלאי זה היה בידי קרנות רי"ט ו/או חברות הרוכשות מקבצי דיור להשכרה. בחודש אוקטובר נוכחותם של גופים אלו ברכישות היתה מועטה (חברות אלו משלמות מס רכישה מופחת של 0.5%, ולכן אינן מושפעות מההכרזה על העלאת מס הרכישה על "דירה נוספת").
תרשים 11: משקיעים, רכישות נטו (רכישות בניכוי מכירות משקיעים)
ינואר 2015 –אוקטובר 2021
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש אוקטובר ב-5.3 אלף דירות (כולל "מחיר למשתכן"), גידול של 47% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בניכוי רכישות "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4.2 אלף דירות. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי עליה של 65%. כמו כן, על רקע הרמה החריגה ברכישות המשקיעים בחודש אוקטובר, הגבוהה ביותר מאז יוני 2015, יש לציין כי רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש אוקטובר היו נמוכות מאלו שנרשמו ברכישות אלו בכל אחד מהחודשים מאי-אוגוסט השנה.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזור ב"ש נרשמה הרמה הגבוהה ביותר ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש אוקטובר, עם 686 דירות שנרכשו, גידול של 91% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, שיעור הגידול הגבוה ביותר בהשוואה גיאוגרפית, למעט אזור נצרת שרשם גידול של 120% (אולם באזור זה מדובר ברכישות בסך 250 דירות בלבד). יש לציין עוד כי בניגוד לממצאים ברמה הארצית שהוזכרו לעיל, רמת רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי באזור ב"ש הינה בין הגבוהות שנרשמו באזור זה בשנים האחרונות.
כ-68% מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי באוקטובר האחרון היו פטורות ממס רכישה (דהיינו, היו במחיר הנמוך מ-1.747 מלש"ח). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזורי הפריפריה הצפונית (טבריה ונצרת) רובן ככולן של הדירות הנרכשות פטורות ממס (98% מהן) ובאזורי ב"ש וחיפה שיעור זה נע בין 92%-90%. השיעור הנמוך ביותר של דירות הפטורות ממס רכישה (שנרכשו ע"י זוגות צעירים בשוק החופשי) נמצא באזור נתניה, בו עומד שיעור זה על 22%. עם זאת, שיעור המס האפקטיבי של הדירות שנרכשו מעל תקרת הפטור עומד על 1.7% בלבד (מחיר ממוצע של דירה חייבת במס באזור זה עמד על 2.7 מלש"ח).
תרשים 12: רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי, אוקטובר 2021- שיעור הדירות הפטורות ממס רכישה ושיעור המס הממוצע בדירות החייבות במס, לפי אזורי מיסוי מקרקעין
סך הרכישות בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" ) בחודש אוקטובר עמד על 1,060 דירות, בדומה לרמה שנרשמה באוקטובר אשתקד. בכך מוסיפות לדשדש מכירות אלו, מאז פרוץ מגפת הקורונה (בהקשר זה נציין כי אמנם אין עוד שיווקיםבמסגרת "מחיר למשתכן", אולם יש עוד אלפי דירות שהזוכים בהן טרם חתמו חוזה רכישה, במרבית המקרים סביר להניח כי זאת בשל היעדר מתן היתר בניה).
תרשים 13 : מספר דירות שנרכשו במחיר למשתכן 2021-2016
רכישות משפרי הדיור בחודש אוקטובר הסתכמו ב-4.3 אלף דירות,גידול של 61% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד ברכישות משפרי הדיור הקיף את כל האזורים, כאשר הוא בולט במיוחד באזור ב"ש, עם עליה של 90% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בכך "מדורג" אזור זה במקום השני ברכישות משפרי הדיור בחודש אוקטובר, זאת כאשר בדר"כ מקדים אותו אזור המרכז.
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה") עמד בחודש אוקטובר על 34 חודשים, פרק זמן ארוך בתשעה חודשים בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בהקשר זה נזכיר כי על רקע מגפת הקורונה הוארך משמעותית משך הזמן הניתן לרוכשי"דירה בהמתנה" למכור את דירתם הקודמת מבלי שיחויבו במס כבעלי "דירה נוספת". סביר להניח כי ארכה זו "תרמה" להתארכות הממושכת בפרק הזמן בו עומדות "על המדף" דירותיהם של מי שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הקודמת. העובדה לפיה החל מתחילת יולי השנה פג תוקפה של הוראת השעה ממאי 2016 (אשר קיצרה את משך הזמן למכירת הדירה, מ-24 חודש ממועד רכישת הדירה החדשה ל-18 חודש בלבד) יש בה כדי ל"תמוך" בהתארכות נוספת במשך הזמן בו משפרי הדיור מחזיקים בדירתם הישנה, תוך שהם נהנים מעליית מחירה.
תרשים 14: משפרי הדיור – מספר החודשים בהם עמדה דירה על המדף עד שנמכרה
נתונים ראשוניים לחודש נובמבר מצביעים על עליה חדה נוספת במספר העסקאות וברכישות המשקיעים, טרם כניסת העלאת המס לתוקף.
