הרוב הדרוש לשיפוץ בית משותף

אין שום סיבה שלא תשקיעו בנראות של הבניין שלכם. תחשבו על זה רגע, אתם הולכים פעם ביום אם לא יותר מתוך הרחוב אל הבניין שלכם. אם אתם חיים בבניין שהמראה החיצוני שלו מוזנח וחדר המדרגות שלו ישן ומתקלף, זה גורם לכם להרגיש תחושה לא כל כך טובה. גם אם היא מנקרת במח שלכם, היא שם.
אם הבניין שלכן לא עבר שיפוץ בחמש עשרה השנה האחרונות (תלוי בבניין כמובן, יש בניינים שנראים מעולה אחרי חמש עשרה שנה) אנחנו ממליצים לכם להתחיל בתהליך של שיפוץ בניין, ולשפר את איכות החיים שלכם בכמה רמות.

מה קורה בפועל?

מדי שנה מגיעים לבתי המשפט בישראל תיקים רבים שנסובים סביב מחלוקות בין שכנים המעוניינים לבצע שיפוץ בניין עם קבלן מקצועי כמו חברת גרין בילד המתמחה בשיפוץ בניינים, שהתעוררו עקב סירוב לשלם עבור שיפוץ בניין משותף. זאת כיוון שלא אחת דיירים שלא נתנו את הסכמתם לביצוע השיפוצים, מאמינים כי גם אין סיבה שישלמו עבורם. כפי שאתם ודאי יכולים לנחש, מדובר לרוב במחלוקות רגישות ומורכבות במיוחד. כמו כן הפתרון לסכסוכים, לא תמיד ברור ופשוט, שכן הוא מבוסס על פרשנות סובייקטיבית ללשון החוק.

מהו הרוב הנדרש לשיפוץ בניין משותף?

חלק ניכר מההחלטות הנוגעות לשיפוץ הרכוש המשותף בבניין דירות צריכות להתקבל ברוב קולות במסגרת האסיפה הכללית. יחד עם זאת, ישנן החלטות שצריכות להתקבל ברוב מיוחד, המורכב מהסכמתם של בעלי הדירות שבבעלותם לפחות 60% מהדירות במבנה. למעשה עבור רוב ההחלטות נדרש לקבל את הסכמתם של רוב המשתתפים שהגיעו לאסיפה (או העניקו ייפוי כוח לאדם אחר שנוכח באסיפה בזמן ההצבעה)  ועבור חלק קטן בלבד יש לקבל את הסכמתם של רוב בעלי הדירות בבניין (לרבות אלו שלא הגיעו פיזית לאסיפה).

כך למשל כדי להחליט על החלפת ספק גז או שיפוץ בניין תרבות הדיור להחליט בנוגע להוספת מעלית לבניין, נדרש אותו רוב מיוחד של יותר ממחצית בעלי הדירות. במקרים חריגים בלבד, ההחלטה תתקבל רק אם כל דיירי הבניין המשותף יואילו לתת את הסכמתם. זהו הדין לצורך העניין, כשמדובר בהוצאות שלא מופיעות בתקנון המצוי ובחוק המקרקעין.

החזקה תקינה – מה זה אומר?

כל עוד השיפוץ או פרויקט בניית מרפסות שמש עם חברת בלקון מרפסות כולל עבודות שנופלות תחת הגדרת המטרייה של “החזקה תקינה”, כל בעלי הדירות בבניין המשותף מחויבים להשתתף בהוצאות. לפי סעיף 58 בחוק המקרקעין, המשמעות של החזקה תקינה היא “שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות”.

בדומה למונחים משפטיים רבים, גם המונח “החזקה תקינה”, לא תמיד ברור לחלוטין: האם החזקה תקינה כוללת פעולות דחופות באופן בלעדי (הקשורות רק לתיקון נזקים או בטיחות) או שמא גם שדרוג המערכות השונות (אם הן נמצאות במצב תקין) ועיצוב מחדש של הלובי יכולים להיחשב כ”החזקה תקינה”? לפי הפסיקה ניתן לראות כי כדי להחליט מה יכול להיכלל כ”החזקה תקינה”, יש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו.

בין היתר יש לקחת בחשבון את מצבו ההנדסי של המבנה, את רמת הגימור שלו, את הסביבה של הבניין ועוד. כך לדוגמה בנסיבות מסוימות יתכן שיוחלט בבית המשפט כי שדרוג עיצוב הפנים של המעלית לא יכול להיחשב כ”החזקה תקינה” ובמקרים אחרים, יוחלט כי השדרוג נחשב גם נחשב כ”החזקה תקינה”.

כנסו אסיפת דיירים

למרות שזה יכול להיות מתיש אל תתייאשו – כנסו אסיפת דיירים ודברו על הדברים : איזה סוג של שיפוץ או איתור נזילות או צילום קווי ביוב נדרש ? במקרה של נזילות םנו לחברת תדמור טכנולוגיות אתם רוצים לעשות. ישנם כל מיני סוגים של שיפוצים. הכינו את האופציות מראש ודברו עם חבריכם לבניין על כולן : אפשר להתמקד בשיפוץ של חזית הבניין כדי לגרום לו להיראות חדש ומתוקתק ולא ישן ומתקלף. אפשר לדאוג למרזבים לקירות ולסדקים בבניין כדי לייצר תשתיות חזקות יותר ועמידות יותר. אפשר להוסיף מרפסות שמש וממ"דים. זוהי הוצאה גדולה יותר, אבל זולה משמעותית ממה שהיה פעם, בגלל כניסה של טכנולוגיות חדשות ואמינות. ישנן עוד המון אופציות, וכדאי לכם להכיר את כולן ולהבין מה יכול להתאים לבניין שלכם.

צרו קשר עם קבלן בניין

קבלן בניין הינו האיש שאתם מפקידים בידיו את שיפוץ הבניין. דברו עם כמה שיותר קבלנים. בקשו לראות עבודות קודמות, ולכו אל הבניינים עצמם ( אל תסתפקו רק בתמונות!) ובדקו מה הייתה התוצאה. דברו עם דיירי הבניין לשמוע על החוויה שהייתה להם. חשוב שתבינו שכמה שתתכוננו יותר ככה עדיף.

השורה התחתונה

במקרים שבהם התקבלה הסכמה ברוב קולות לבצע שיפוצים ברכוש המשותף ואחד הדיירים מסרב להשתתף בהוצאות, ניתן בפירוש להגיש נגדו תביעה למפקח על רישום מקרקעין בלשכה הרלבנטית. תפקידו של המפקח הוא לבחון את הפעלות השונות שאמורות להיכלל בשיפוץ ולפסוק האם הן מחויבות המציאות ונופלות תחת ההגדרה של “החזקה תקינה” או שמא ניתן לוותר עליהן.

במקרים לא מעטים, גם שכנים סרבנים במיוחד בסופו של דבר מתרצים. אי לכך, אם אחד או יותר מהדיירים בוחרים שלא לשלם עבור השיפוצים, אל לכם לומר נואש. תחת זאת עליכם להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין ולקוות לטוב. קחו רק בחשבון שלמפקח שדן בסכסוך שכנים, יש את כל הסמכויות שישנן לשופטי בית משפט שלום הדנים בתביעות אזרחיות. בהצלחה!