הדיווחים החלו לטפטף את המציאות העיתונות הכלכלית, תוך שיקוף פעילות משפטית מתעצמת בעקבות קשיים שאליהם נקלעים יותר ויותר קבלנים בתחום הנדל״ן. כבר עתה ברור שההשפעה עלולה לפגוע באלפי ישראלים שקיוו להשיג דירה, חלקם השקיעו בפרווייקטים על הנייר את כל חסכונותיהם ונטלו הלוואות יקרות אך עתה הכל מתרסק. בהמשך עברו הדיווחים העגומים להופיע במדורי הכלכלה ועתה זה עובר יותר ויותר לקדמת התקשורת.
אמנם שמאים אינטרסנטים מנסים כל העת למכור לציבור לוקשים לפיהם המחירים יעלו, ועולים, והעתיד ורוד לכאורה אבל בפועל המצב הפוך. שוק הנדל״ן בנפילה. הדבר משפיע גם על הדירות יש שנייה. פשוט אין ביקוש. המצב הפוליטי מערער את תחושת הביטחון בעתיד בישראל. התחושה היא שהקופה הציבורית נשדדת נשדדת לטובת מגזרים אינטרסנטים, משקיעים מנסים להיפטר מהשקעותיהם בישראל, השקל מידרדר, אי הביטחון האישי והכלכלי מתעצם ובעיקר מפעפעת אי הוודאות. אין משילות, יש הפקרות וביבי טס לו לביקורי סרק במטוסו הפרטי.
המצב האמיתי, לא זה שמנסים אינטרסנטים להציג, מתבטא בדוחות הכספיים המתפרסמים בימים אלה של חברות הנדל"ן הישראליות. כל בר דעת מבין שהמצב עכשיו הוא מבוא לצפוי בהמשך. אבל לשליטים לא באמת איכפת. בחודש האחרון בלבד נקלעו, שלוש חברות נדל"ן די גדולות ונחשבות לקשיים, ומאות רוכשי דירות מצאו עצמם בסיוט ובחשש כי אף ששילמו ממיטב כספם יישארו ללא הדירות ובלי הכסף. בשלב זה מצב השוק מוגדר בהאטה ובקשיים של קבלנים, שבאים לידי ביטוי בדוחות הכספיים ובשווי מניותיהם בבורסה.
בידיעות שוחחו עם אחד מרוכשי הדירות בפרויקט "סיטי טוואר" בבת ים של חברת רום כנרת, שלאחרונה מונו לה נאמנים לאחר שנקלעה לחובות של כ-137 מיליון שקל בזמן שהייתה אמורה לבנות 5 מגדלי יוקרה למגורים: "שילמנו 1.8 מיליון שקל על הקרקע בלבד, והוסכם שנוסיף עוד 800 אלף שקל עבור הבנייה. ברגע האחרון נרשמה הערת אזהרה. כרגע הכל בסימן שאלה. שילמנו 1.8 מיליון שכולו מהון עצמי, אין פה משכנתא. לצערי הרב אלו כל החסכונות שלנו וכספים שלקחנו מההורים שלנו, זה לא סכום שרוויח שוב בשום דרך.
כרגע אין היתר בנייה. יש בעיה חמורה, אם נידרש להוציא היתר חדש ייתכן שיהיו יותר רוכשים מאשר דירות שאפשר לבנות במגדל הזה. לתדהמתי, הסתבר לי שהדירה שלי נמכרה פעמיים. יש משפחה נוספת שנרשמה על הדירה שלי, היא קנתה הרבה לפנינו. נאמר לי שאותה משפחה כביכול לא עמדה בתשלומים, אבל החוזה לא בוטל. יש קומה של 4 דירות ויש 6 אנשים שרשומים על הקומה הזו. לי כמובן לא היה ידוע מכלום".
רום כנרת היא דוגמה לסיכונים שלקחו על עצמם חברי קבוצות הרכישה. חשבונות הנאמנות שבהם הופקדו כספי החברים בקבוצות הרכישה רוקנו, ויש חשש לכאורה כי דירות נמכרו על הנייר יותר מפעם אחת.
אחר אומר: "היזם היה אמור לקבל היתר בנייה מהעירייה – אבל ההיתר לא התקבל, במקום כרגע יש אדמה, לא נבנה כלום, והזמן שבו היו אמורים להשלים את כל מה שנדרש כדי לקבל היתר גם עבר. הנזק המרכזי כאן הוא הזמן. לשמחתי במקרה שלי יש לי הערת אזהרה, אבל להבנתי יש דיירים שלא נרשמה להם הערה. כרגע בעצם אין היתר וצריך להתחיל את כל התהליך מהתחלה. אם העירייה לא תעזור לנו לסיים את הסיפור הזה, זה הולך לעלות לנו הרבה מאוד כסף. היזם היה אמור לקבל היתר בנייה מהעירייה – אבל ההיתר לא התקבל, במקום כרגע יש אדמה, לא נבנה כלום. הנזק המרכזי כאן הוא הזמן".
"נתנו את כל ההון העצמי שלנו, לא לקחנו משכנתא, ובינתיים אנחנו נאלצים לשלם שכר דירה בגובה של כ-8,000 שקל בחודש. בכל מקרה, גם אם נקבל את ההיתר עכשיו, להרים בניין כזה לוקח בין 3-4 שנים, זאת אומרת שבמקרה הטוב ניאלץ לשלם עוד 4 שנים שכירות. חוץ מזה, אנחנו כבר מבינים שניאלץ להוסיף עוד סכומים כדי להשלים הבנייה, השאלה כמה נצטרך לשלם וכמה זמן זה עוד ייקח. כל יום שעובר השכירות ועולה".
גם חברת צברים שבבעלות רוני צברי נכנסה לאחרונה להליך כינוס נכסים לאחר שצברה חוב בסך 144 מיליון שקל, ולא הצליחה לעמוד בלוחות הזמנים להשלמת פרויקטים של התחדשות עירונית ביפו, ירושלים, הוד השרון ובת ים. לחברה אין כרגע אפשרות לפרוע את האשראים שניתנו לה. בניגוד לקבוצות הרכישה של רום כנרת, ללקוחות צברים יש בנקים מלווים לפרויקטים.
עו"ד דוד קוגן, המייצג את בתו שרכשה דירה בפרויקט "יאפה" הכולל 108 דירות של חברת צברים ביפו, ששווקה לסטודנטים לפני כמעט עשור, מספר: "הפרשה החלה במבצע שיווק מנקר עיניים ומפתה. זו הייתה הגרלה. היה צריך להירשם כדי לקבל את הזכות לקנות דירה שלא קיימת עדיין. עד עצם היום הזה לא נמסרה לבת שלי הדירה, שנרכשה על הנייר בסכום של כ-1.5 מיליון שקל. מהסכום הזה היא שילמה כבר 90% ואת היתרה צריך לשלם במועד המסירה – שלא התבצעה. החוזה נחתם ב-2015, לפני 8 שנים, ובינתיים הבת שלי משלמת משכנתא ובמקביל שכר דירה בגובה כ-7,000 שקל בחודש. עד כה שילמה 140 אלף שקל דמי שכירות מיותרים.
"הפרויקט הזה משפיע על כמה מאות משפחות ולא עמד בלוחות הזמנים ובאבני הדרך. מה תעשה הבת שלי עם הנכדה שלי? היא באי ודאות. הנכס נמצא כרגע בשלב השלד בלבד, יש עוד עבודות, ואין לדעת אם הכונס יבקש עוד עשרות אלפי שקלים מכל רוכש כדי לסיים הפרויקט. הפרויקט שווק ב-2015 ועד עצם היום הזה לא נמסרה לבת שלי הדירה ביפו, שנרכשה על הנייר בסכום של כ-1.5 מיליון שקל. מהסכום הזה היא שילמה כבר 90% ואת היתרה צריך לשלם במועד המסירה – שלא התבצעה"
עו"ד חגי אולמן ממשרד יהודה רוה, שמונה לכונס הנכסים של חברת צברים, מסר כי "אנו פועלים לגיבוש מתווה שיאפשר את השלמת הפרויקט. מטרת העל בראש ובראשונה היא לגרום לכך שהעבודות לא תיעצרנה, דבר שיגרום לנזק אדיר ולצורך כך, בכפוף לאישור בית משפט, יועמד מימון מתאים לכך. מיד לאחר מכן יוצג לכל הגורמים הרלוונטיים וכמובן לרוכשים מתווה להשלמת הפרויקט".
במקביל, בנק לאומי הגיש לאחרונה בקשה למינוי כונס נכסים נגד חברת הרציג נדל"ן, שבראשה עומד היזם החרדי יהודה הרציג, בגין חוב של למעלה מ-19 מיליון שקל של החברה, מהיזמיות הגדולות בתחום ההתחדשות העירונית הפועלת בשוק מאז 1987. הנכס שסיבך את החברה הוא בניין משרדים בפתח תקווה שמכר הרציג לצד שלישי, למרות שלבנק היה שעבוד בגינו כנגד אשראי שניתן לקבלן. לטענת לאומי, מכירת הנכס פירושה פירושה העדפת נושים. יש לציין כי החברה הייתה מדורגת מזה זמן מה על ידי חברת המידע העסקי דן אנד ברדסטריט כבעלת סיכון גבוה ובוצעו נגדה הליכי הוצאה לפועל. הנושא עדיין בבירור.
הלאה. חברת הנדל"ן הציבורית חנן מור, שהתפרסמה בעיקר בשל הבנייה המסיבית שביצעה בעיר חריש, פרסמה בסוף השבוע האחרון את דוחותיה הכספיים, לפיהם הכנסותיה ממכירת דירות ירדו ב-50% לעומת המחצית המקבילה בשנה הקודמת. אחת הסיבות לכך היא העובדה שרגע לפני המשבר בענף רכשה החברה קרקע לבנייה למגורים במחירי שיא במתחם שדה דב המבוקש על מתחם שדה התעופה שפונה בצפון תל אביב. אולם ברקע סביבת הריבית וקשיי האשראי, מימון הרכישה העיק על החברה ופגע בתוצאותיה: הרווח הנקי נפל ב-78% במחצית הראשונה של השנה והסתכם ב-18 מיליון שקל, ומאז היא מנסה לנקוט צעדים שיאפשרו לה את החזר החוב, בהם מכירת חלק מזכויות הבנייה.
ממשיכים. קבוצת הנדל"ן של האחים צחי ועידו חג'ג', שנחשבו לאורך השנים לסיפור הצלחה בתחום הנדל"ן. הקבוצה פרסמה בשבוע שעבר את דוחותיה הכספיים, לפיהם יש לה התחייבויות בסך 2.5 מיליארד שקל ותזרים שלילי מפעילות שוטפת בסך 150 מיליון שקל. גם הניסיון להיכנס לתחום המלונאות דרך שיתוף פעולה עם קבוצת מתחמי האירוח סלינה שהפכה להפסדית גבה את המחיר, ומניית החברה צנחה בשנה האחרונה ב-42%.
גם חברת שיכון ובינוי של היזם נתי סיידוף רשמה ברבעון השני השנה הפסד בסך 330 מיליון שקל לעומת רווח נקי בסך 112 מיליון שקל, בין השאר בגלל מחיקה בסך 429 מיליון שקל של קרקעות שרכשה בעבר ושוויין ירד. המניה צנחה בשנה האחרונה ב-35%.
לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן, "קיימת ירידה של עשרות אחוזים בלקיחת משכנתאות. אולם צריך להיזהר מלהשליך את הקיפאון במחירי הדיור על חוסר בביקושים, שהרי כל הנתונים מלמדים על כך שהביקושים הכבושים קיימים מתחת לפני השטח וצפויים להתפרץ, כאשר הריבית תתייצב ותעניק ודאות או אפילו תרד, ויש לשים לב לכך שישנה האטה בהתחלות הבנייה".
לדבריו, "הירידה בהיקף מכירת הדירות, כפי שניתן לראות בדוחות הכספיים בחציון הראשון של השנה, משפיעה על התזרים של הקבלנים, שחלקם כבר מרגישים לחץ בעלויות המימון ומחפשים פתרונות שונים להתמודדות, כגון הכנסת שותפים, מימוש נכסים או גיוס הון או מבצעי מכירות, הכוללים הטבות בשווי כספי של עד מאות אלפי שקלים, כולל גם בשיתוף עם מועדוני לקוחות המייצגים רוכשים פוטנציאליים עם יכולות פיננסיות גבוהות. אין ספק שכל עוד הריביות נשארות ברמה הזו, יהיה קשה לרוכשים לחזור לשוק ולקבלנים להגדיל באופן משמעותי את היקפי המכירות. עד שהרוכשים ירגישו שיש לפחות התייצבות ברמת הריבית או ירידה קלה ברמתה, תימשך ההאטה בכמות העסקאות והקבלנים ימשיכו לשלם עלויות מימון גבוהות. עד שהרוכשים ירגישו שיש לפחות התייצבות ברמת הריבית או ירידה קלה ברמתה, תימשך ההאטה בכמות העסקאות והקבלנים ימשיכו לשלם עלויות מימון גבוהות".
המסקנה המתבקשת: זה הזמן לנהוג זהירות יתר ואם כבר לרכוש דירה, קודם למכור את הקיימת ועדיף ללכת על דירת יד שנייה שהבעלים לחוצים בטירוף להיפטר ממנה.
״עניין מרכזי״
