תל אביב נערכת לקליטה של מעל חצי מיליון תושבים חדשים ותכנית המתאר העירונית שלה מעודכנת בהתאם. כיצד היא מתעדת לשנות את פני העיר? על כך בכתבה שלפניכם
דניס לר
תל אביב-יפו עומדת בפני אחת ההחלטות התכנוניות המשמעותיות ביותר בתולדותיה. תכנית המתאר העירונית החדשה, תא/5500, שעדכונים שלה אושרו לאורך השנתיים האחרונות במליאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מציגה תפיסה מהפכנית לעיצוב פני העיר עד שנת 2035. התכנית, שתשפיע על מאות פרויקטים בתל אביב בעשורים הקרובים, מבקשת לתת מענה לאתגרים המשמעותיים העומדים בפני העיר: גידול אוכלוסייה דרמטי, משבר הדיור המתמשך, צורכי תחבורה מתפתחים ואתגרי איכות הסביבה. כיצד תשפיע התכנית על חיי היומיום שלנו, ומה היא אומרת על עתיד העיר?
תכנית מתאר: המפה לעתיד העיר
תכנית מתאר עירונית היא הרבה יותר מסתם מסמך תכנוני. היא מהווה חוזה חברתי-עירוני המגדיר את אופי ההתפתחות של העיר בעשורים הבאים. בניגוד לתכניות נקודתיות העוסקות במגרש או שכונה ספציפיים, תכנית המתאר מתווה את המדיניות הכוללת של העיר: היכן יוקמו שכונות חדשות, איפה תתאפשר התחדשות עירונית בעיר, כיצד תיראה מערכת התחבורה, והיכן ימוקמו מרכזי תעסוקה ומסחר. היא משמשת כ"חוקה תכנונית" המנחה את כל הגורמים המעורבים בפיתוח העיר: יזמים, מתכננים, תושבים ומקבלי החלטות.
תא/5500: מבט מקיף על העיר של מחר
תכנית המתאר החדשה של תל אביב מציבה יעד שאפתני במיוחד: הכנת העיר לקליטה של כ-600,000 תושבים עד שנת 2035. מדובר בגידול של כ-100,000 תושבים מהתחזית הקודמת, המחייב חשיבה מחודשת על אופי הפיתוח העירוני. התכנית מציעה מספר עקרונות מפתח:
- עיר צפופה וחכמה: התכנית דוגלת בציפוף משמעותי של מרכזי התעסוקה ומתן העדפה מתקנת לפיתוח בדרום העיר ובמזרחה. הדגש הוא על פיתוח סביב צירי תחבורה ציבורית, במיוחד תחנות מטרו עתידיות.
- חדשנות וקיימות: התכנית מקדמת פתרונות חדשניים כמו מערכות לייצור אנרגיה מתחדשת, אזורי חקלאות עירונית, ומערכות חכמות לטיפול בפסולת.
- צדק חברתי: דגש מיוחד מושם על פיתוח בר-השגה ומכליל, עם מנגנונים חדשים להבטחת דיור בהישג יד ושמירה על תמהיל חברתי מגוון.
מהפכת המגורים והבנייה
התכנית מציעה שינויים דרמטיים בתחום המגורים והבנייה, שישפיעו על מגוון רחב של פרויקטים בתל אביב בשנים הקרובות. אחד השינויים המשמעותיים ביותר נוגע לגובה הבנייה באזורים אסטרטגיים בעיר. בשכונת נווה שאנן, למשל, תאפשר התכנית עלייה משמעותית מ-25 ל-40 קומות במתחם התחנה המרכזית החדשה, שינוי שצפוי לשנות את קו הרקיע של דרום העיר. שינוי דרמטי נוסף יתרחש בשכונת כפיר בדרום-מזרח העיר, שם יתאפשר גידול מ-9 ל-20 קומות, ולאורך ציר נמיר, שם תותר בנייה של 25 קומות עם אפשרות לחריגה עד 40 קומות במוקדים מסוימים.
בתחום הדיור בר-השגה, מציגה התכנית מודל חדשני ומקיף. במרכזו עומדת הקמת קרן עירונית ייעודית לדיור בהישג יד, שתאפשר גמישות בפתרונות הדיור המוצעים. התכנית מחייבת הקצאת דירות בהישג יד בכל תכנית מתחמית חדשה, ומאפשרת לראשונה בניית דיור עירוני בשטחים המיועדים למבני ציבור, צעד שעשוי להגדיל משמעותית את מלאי הדיור הזמין בעיר.
בהיבט ההתחדשות העירונית, מציעה התכנית גישה מתקדמת המשלבת בין פינוי-בינוי לבין חיזוק מבנים קיימים. חידוש משמעותי הוא חובת עריכת תסקירים חברתיים בתהליכי התחדשות, צעד שנועד להבטיח שהפיתוח העירוני ייטיב עם כלל התושבים. בנוסף, התכנית מציעה מנגנונים חדשים להבטחת תחזוקה ארוכת טווח של מבנים, סוגיה קריטית בפרויקטים של התחדשות עירונית.
חידוש משמעותי נוסף בתכנית נוגע לפיתוח תת-קרקעי. לראשונה, מוצגת מדיניות מקיפה לניצול תת הקרקע העירוני, הכוללת הרחבה משמעותית של השימושים המותרים מתחת לפני הקרקע. התכנית מאפשרת הקמת מתקני תשתית ואנרגיה תת-קרקעיים ויצירת מרחבים ציבוריים חדשניים מתחת לפני הקרקע, צעד שעשוי לשחרר שטחים יקרי ערך מעל פני הקרקע לטובת שימושים אחרים.
ראייה הוליסטית של המרחב הציבורי
אחד החידושים המשמעותיים ביותר בתכנית המתאר החדשה, שזכה לפחות תשומת לב ציבורית, נוגע לתפיסה המהפכנית של המרחב הציבורי. התכנית מגדירה לראשונה את המרחב הציבורי כ"שלד העירוני" – מערכת מקושרת ורציפה שמחברת בין כל חלקי העיר. במסגרת זו, מחייבת התכנית ראייה הוליסטית של המרחב הציבורי בכל פרויקטים בתל אביב. כך למשל, תכניות חדשות יידרשו להתייחס לא רק לשטח המגרש עצמו, אלא גם לחיבור שלו למרחב הציבורי הסובב, כולל שבילי אופניים, מעברים להולכי רגל, ושטחי צל.
חידוש משמעותי נוסף הוא הדרישה להקצות לפחות 30% משטח כל פרויקט למרחבים ציבוריים נגישים, כשהדגש הוא על איכות המרחב ולא רק על גודלו. בנוסף, התכנית מעודדת יצירת "כיכרות שכונתיות" – מוקדי פעילות קהילתית שישלבו מסחר בקומת הקרקע, פינות ישיבה מוצלות, ואלמנטים של טבע עירוני. גישה זו מבטאת שינוי תפיסתי מהותי: מעבר מראיית המרחב הציבורי כ"שארית" בין הבניינים, להבנתו כתשתית חיונית המעצבת את איכות החיים העירונית.
המבט קדימה: הדרך להגשמת החזון
התהליך להפיכת החזון למציאות כבר בעיצומו. לאחר אישור הוועדה המקומית, התכנית עוברת לדיון בוועדה המחוזית לקראת הפקדתה. מתכננים ותושבים כבר מתחילים להיערך לשינויים הצפויים, ופרויקטים חדשים מתוכננים בהתאם לעקרונות התכנית. תכנית המתאר תא/5500 מסמנת נקודת מפנה בתכנון העירוני של תל אביב-יפו. היא מציעה חזון שאפתני של עיר צפופה, מקיימת ומכלילה, המשלבת בין צמיחה כלכלית לצדק חברתי. האתגר הגדול יהיה ביישום החזון הזה תוך שמירה על האיזון העדין בין פיתוח לבין שימור האופי הייחודי של העיר.
