פרויקט המטרו של גוש דן מבטיח לשנות את מפת התחבורה והנדל"ן בתל אביב. אילו שכונות יהפכו למבוקשות? איך ישפיעו התחנות החדשות על ערך הדירות? מדריך למשקיעים ולרוכשים שמחפשים את ההזדמנות הבאה
תל אביב של השנים הקרובות תיראה אחרת לגמרי. לא רק בגלל גורדי השחקים שצומחים בכל פינה, אלא בזכות אחת המהפכות התחבורתיות הגדולות בישראל – רשת המטרו של גוש דן. תשתית חדשה שתשנה לא רק את האופן שבו נעים בתוך העיר, אלא גם את האופן שבו שוק הנדל"ן בה פועל. שלושת הקווים המתוכננים – M1, M2 ו-M3 – באורך כולל של כ-150 קילומטרים, עתידים לכלול 109 תחנות ולשרת 4 רשויות מקומיות כולל תל אביב, רמת גן, חולון ופתח תקווה, וכמובן מיליוני תושבים ועובדים מדי שנה. העלות המשוערת של הפרויקט עומדת על כ-150 מיליארד שקלים, והעבודות צפויות להתחיל בשנים הקרובות, עם הפעלה מדורגת החל מ-2034.
המערכת אמנם תושלם רק בתחילת העשור הבא, אך כבר עכשיו היא יוצרת גלי ציפייה ופעולה בקרב יזמים, משקיעים ורוכשים פרטיים. כמו במטרופולינים אחרים בעולם, גם כאן ניתן לצפות כי שכונות שיתקרבו פיזית למערכת הסעת ההמונים, ייהנו מהשבחה מואצת בערך הנדל"ן.
השפעת התחבורה הציבורית על ערך הנדל"ן: נתונים ומגמות
הקשר בין תחבורה ציבורית לערך נדל"ן אינו בגדר השערה אלא עובדה מוכחת. מחקרים שבוצעו בלונדון, מדריד וטורונטו הראו עלייה ממוצעת של 10%-25% בערכי דירות סמוכות לקווי רכבת קלה או מטרו. בטוקיו, עלייה של 10-17% בערכי דירות במרחק של עד קילומטר מתחנות מטרו, ובמדריד – עלייה של עד 19% במחירי הדירות בקרבת תחנות מטרו חדשות.
גם בישראל, מקרה הבוחן של הקו האדום – שיצא לדרך באוגוסט 2023 – מספק עדויות ראשוניות: מחירי הדירות ברדיוס של עד 500 מטר מהתחנות, סביב תחנות כמו אלנבי, שאול המלך ויד אליהו זינקו בעד 20% תוך פחות משנתיים. כך לפי נתוני אתר מדלן וניתוח כלכליסט ממרץ 2024. משמעות הנתונים ברורה: התחבורה קובעת את כיוון ההשקעה.
שכונות בתנופה: הזדמנויות השקעה חדשות בתל אביב
השפעת המטרו לא תתמצה רק באזורי הביקוש המסורתיים. דווקא השכונות שבהן מחירי הנדל"ן עדיין סבירים, ושבעבר הן היו פחות מבוקשות, צפויות לראות את השינויים המשמעותיים ביותר. שכונות בדרום ובמזרח תל אביב כמו קריית שלום, דרום יפו, יד אליהו ואזור ביצרון – כולן נמצאות על מפת התחנות המתוכננות. כיום, אלו אזורים שעדיין נהנים ממחירים נגישים יחסית, אך כבר עכשיו מתבצעים בהם מהלכי התחדשות עירונית מואצים. התוספת של תחנות מטרו בשכונות אלו לא רק תשפר את איכות החיים של התושבים, אלא גם תהפוך אותן לאטרקטיביות הרבה יותר למשקיעים ולזוגות צעירים. וכפי שקרה בערים רבות אחרות – ברגע שהעבודות יתחילו, והציבור יתחיל להבין את גודל השינוי – המחירים כבר לא יהיו מה שהיו.
בדיוק על הרקע הזה, פרויקטים חדשים בתל אביב מקבלים משנה תוקף. לא רק בזכות תכנון אדריכלי מוקפד או מפרט טכני גבוה, אלא כי הם יושבים על נקודות אסטרטגיות שצפויות להתחבר בעתיד לתשתית מטרופולינית מתקדמת. כך למשל קורה בפרויקט GO YAFO TEL AVIV של אקרו נדל"ן – פרויקט המוקם על אחד מצירי התחבורה המרכזיים של יפו, בסמוך לשדרות ירושלים ולתחנת הרכבת הקלה. השילוב בין נגישות עתידית, התחדשות עירונית מואצת ועיצוב מודרני הופך את המתחם לאחד ממוקדי העניין הבולטים בעיר. פרויקט זה מציע דירות למכירה בתל אביב במגוון גדלים עם נגישות גבוהה למרכז העיר. זוהי דוגמא מובהקת לכיצד פרויקטים חדשים בתל אביב יכולים לשלב בין מיקום אסטרטגי, איכות בנייה גבוהה ונגישות תחבורתית.
במקביל, גם פרויקטים בשכונות כמו בזל או יד אליהו, שנמצאים בתהליך התחדשות ובסמיכות לתחנות עתידיות של קווי המטרו, מצביעים על מגמת שינוי שראוי לשים לב אליה.
אבל איך מזהים אזור שיש בו פוטנציאל? מלבד קרבה פיזית לתחנה מתוכננת, יש לבחון פרמטרים נוספים: האם מדובר בשכונה שבה מקודמות גם תוכניות עירוניות נרחבות כמו שיפור תשתיות, פיתוח מרחב ציבורי והוספת שטחי ציבור? האם האוכלוסייה בה מתחדשת? האם יש תמריצים יזמיים משמעותיים? כל אלו הם סימנים מובהקים לשינוי מבני שמתרחש, ושמשפיע ישירות על ערך הקרקע והדירות. משקיעים מנוסים בודקים את הדברים הללו בקפידה, ויודעים לזהות אזור לפני שכולם מדברים עליו.
על פי דו"ח מיוחד של נת"ע ומשרד התחבורה, שהתפרסם בינואר 2024, אזורים כמו נווה שרת, יד אליהו, קריית שלום ושכונת שפירא צפויים ליהנות מהתחנות החדשות כבר בגל הראשון של קווי המטרו. הדוח חוזה כי המערכת תשפיע על הנגישות לא רק ברמת העיר אלא ברמה מטרופולינית – כלומר חיבור ישיר לערים כמו ראשון לציון, חולון, פתח תקווה והרצליה. המשמעות היא שגם מי שגר או משקיע היום בדרום תל אביב, יוכל בעוד עשור למצוא את עצמו מחובר למרכזים כלכליים בנסיעה של דקות. זהו שינוי תודעתי לא פחות ממעשי – ואיתו, משתנה גם תפיסת הערך.
תכנון עירוני לעתיד: תל אביב 2035
תכנית המתאר החדשה של תל אביב לשנת 2035 כוללת תוספת של כ-50 אלף יחידות דיור, הרחבת שטחי התעסוקה, התאמת התשתיות למערכת המטרו העתידית, חיזוק התחבורה הציבורית, ושיפור המרחבים הציבוריים והירוקים בעיר. מדובר בתוכנית כוללת שנועדה להיערך לצמיחה הדמוגרפית ולשמור על איכות החיים של תושבי העיר. בין היעדים: פיתוח צירי תחבורה חדשים עם דגש על שבילי אופניים ומעברים ירוקים, הקמה של מוקדי תעסוקה מעורבי שימושים, ותוספת משמעותית של מבני ציבור, מבני חינוך ופארקים עירוניים. התוכנית מתמקדת בשילוב בין מגורים, תעסוקה ופנאי בתוך כל רובע, עם חיבורים ישירים לתחנות המטרו והרכבת הקלה. יישום של תכנית כזו צפוי לשנות את מאזן ההשקעות בעיר, כאשר אזורים שבעבר נחשבו 'פריפריה עירונית' כמו קריית שלום, יד אליהו או דרום יפו יהפכו למוקדי משיכה בזכות תכנון מודרני ונגישות תחבורתית גבוהה. המשמעות עבור רוכשים פרטיים או משקיעים: יותר פרויקטים חדשים באזורים בתנופה, לצד פוטנציאל השבחה ארוך טווח שמתחיל כבר היום.
סיכום: הזדמנות להשקעה חכמה
לסיכום, המטרו עוד רחוק מהפעלתו, אבל ההשפעה שלו כבר כאן. השיח סביבו משנה את סדרי העדיפויות של יזמים, רוכשים ומשקיעים כאחד. תל אביב, שכבר ממילא נמצאת בתנופת בנייה והתחדשות, מקבלת כעת תשתית תחבורתית שתתמוך בשינויים הללו ותעצים אותם. במציאות הזו, חשוב לדעת לא רק היכן להשקיע – אלא מתי. והזמן הוא עכשיו. מי שמזהה את מגמות התחבורה העתידיות, מבין את הקשר בינן לבין ערכי נדל"ן, ובוחן פרויקטים חדשים בתל אביב דרך הפריזמה הזו – הוא זה שיהיה צעד אחד לפני כולם.
