אבו דאבי, בירת איחוד האמירויות הערביות, הפכה למרכז כלכלי משמעותי המושך פעילות עסקית והון בינלאומי. לצד תעשיית האנרגיה המסורתית, האמירות מקדמת השקעות בטכנולוגיה, בתשתיות, בשירותים פיננסיים ובנדל"ן. ההתפתחות הכלכלית יוצרת אפשרויות השקעה מגוונות, אך גם מחייבת הבנה של מאפייני השוק ושל הגורמים המשפיעים על רווחיות ההשקעות.
ההתעניינות בתחום השקעות באבו דאבי גוברת גם בקרב משקיעים ישראלים, במיוחד בענף הנדל"ן. עם זאת, לפני שמקבלים החלטה על הקצאת הון, חשוב לבחון את מבנה ההשקעה, מקורות ההכנסה הצפויים, רמת הנזילות והסיכונים הכלכליים הכרוכים בפעילות במדינה זרה.
המבנה הכלכלי של אבו דאבי והשפעתו על השקעות
כלכלת אבו דאבי נשענת על משאבי אנרגיה משמעותיים, אך בשנים האחרונות מתרחב חלקם של ענפים שאינם קשורים ישירות לנפט.
המחלקה לפיתוח כלכלי של אבו דאבי מקדמת תחומים כגון ייצור מתקדם, לוגיסטיקה, טכנולוגיות מידע, אנרגיה מתחדשת ושירותים פיננסיים.
התרחבות ענפים אלה עשויה להשפיע גם על הביקוש לנדל"ן. הקמת מרכזי תעסוקה חדשים מגדילה את הצורך במשרדים, במתקנים מסחריים ובפתרונות מגורים לעובדים.
עם זאת, קיים הבדל בין הכרזה על פרויקט כלכלי לבין השפעתו בפועל על אזור מסוים. כדי להעריך את משמעות ההשקעה בתשתיות, יש לבדוק את לוחות הזמנים, היקף המשרות הצפוי והחיבור למוקדי אוכלוסייה קיימים.
השקעה בנדל"ן לעומת השקעה בשוק ההון המקומי
משקיעים המעוניינים בחשיפה לכלכלת אבו דאבי אינם מוגבלים לרכישת נכסים פיזיים.
באמצעות בורסת אבו דאבי, ADX, ניתן להשקיע במניות של חברות ציבוריות הפועלות בענפים שונים, בכפוף למגבלות הבעלות החלות על משקיעים זרים.
השקעה במניות מאפשרת בדרך כלל רכישה ומכירה ללא צורך בניהול נכס פיזי. מנגד, מחירי המניות עשויים להשתנות במהירות בהתאם לתנאי השוק.
השקעת נדל"ן מציעה מאפיינים שונים. היא עשויה להניב הכנסה שוטפת משכירות, אך כרוכה בהוצאות תחזוקה, בתקופות שבהן הנכס אינו מושכר ובתהליך מכירה שעשוי להימשך זמן רב.
בחירת אפיק ההשקעה צריכה להתבסס על רמת הסיכון הרצויה, משך ההשקעה והצורך בגישה לכסף.
מדוע חשוב לחשב את ההון הנדרש מעבר למחיר הרכישה?
אחת הטעויות בתכנון השקעת נדל"ן היא התייחסות למחיר הנכס כאל מלוא העלות.
בפועל, תקציב ההשקעה צריך לכלול גם אגרות רישום, הוצאות משפטיות, עלויות העברת כספים, עמלות רלוונטיות והוצאות ראשוניות להכשרת הנכס.
אם מדובר בדירה המיועדת להשכרה, ייתכן שיהיה צורך בריהוט, ברכישת ציוד או בביצוע תיקונים לפני כניסת השוכר הראשון.
נוסף על כך, מומלץ לשמור עתודה כספית לכיסוי תשלומים בלתי צפויים.
רכישת נכס תוך ניצול כל ההון הנזיל עלולה ליצור קושי במקרה של עיכוב במסירה, תיקון יקר או תקופה ממושכת ללא הכנסות.
תזרים מזומנים וההבדל בין רווח חשבונאי לכסף זמין
בהשקעות מניבות חשוב להבחין בין הרווח המחושב לבין תזרים המזומנים בפועל.
נניח שנכס מניב הכנסות שכירות שנתיות של 90 אלף דירהם, בעוד שההוצאות השוטפות מסתכמות ב-20 אלף דירהם.
ההכנסה התפעולית נטו תהיה 70 אלף דירהם, לפני הוצאות מימון ומסים רלוונטיים.
אולם אם הנכס נרכש באמצעות הלוואה, יש להביא בחשבון גם את החזרי ההלוואה. תשלום הקרן אינו נחשב כולו להוצאה בחישוב הרווח, אך הוא מפחית את הכסף שנותר בידי המשקיע.
לכן, ניתוח השקעה צריך לכלול הן חישוב תשואה והן תחזית תזרימית חודשית או שנתית.
סיכון מטבע בהשקעות באבו דאבי
המטבע המקומי הוא הדירהם האמירתי, AED, ששערו מוצמד לדולר האמריקאי במסגרת מדיניות הבנק המרכזי של איחוד האמירויות.
שער הייחוס עומד על כ-3.6725 דירהם לדולר.
עבור משקיע ישראלי המשמעות היא שהשינוי בשער הדולר מול השקל משפיע גם על שווי ההשקעה כאשר מודדים אותה בשקלים.
לדוגמה, נכס ששמר על ערכו בדירהם עשוי להציג שינוי בשווי השקלי בעקבות תנודות בשער החליפין.
סיכון המטבע רלוונטי גם להכנסות משכירות, לתשלומי הלוואות ולהחזרת כספים לישראל בעת מכירת הנכס.
כיצד מימון משפיע על רמת הסיכון?
שימוש במימון עשוי לאפשר רכישת נכס בהון עצמי נמוך יותר, אך הוא מגדיל את החשיפה לשינויים בשוק.
כאשר ההשקעה ממומנת באמצעות הלוואה, ירידה בהכנסות משכירות אינה מפחיתה בהכרח את ההחזרים החודשיים.
בנוסף, עלייה בריבית על הלוואה בריבית משתנה עשויה להגדיל את הוצאות המימון.
חשוב לבצע בדיקות רגישות ולבחון מה יקרה במקרה של ירידה בהכנסות, התייקרות המימון או עיכוב במימוש הנכס.
החלטה על שיעור המימון צריכה להתבסס על יכולת ההחזר ולא רק על האפשרות לקבל אשראי.
מיסוי השקעות באבו דאבי
מערכת המס באיחוד האמירויות שונה מזו הנהוגה בישראל.
לפי רשות המסים הפדרלית של איחוד האמירויות, הכנסות מהשקעות אישיות והכנסות מהשקעות נדל"ן פרטיות אינן נחשבות בדרך כלל לפעילות עסקית החייבת במס החברות המקומי, בכפוף לתנאים הרלוונטיים.
עם זאת, פעילות באמצעות חברה או במסגרת עסקית עשויה להיות כפופה לכללים אחרים.
גם הטיפול במע"מ משתנה לפי סוג הנכס והעסקה. מכירה והשכרה של נכסים מסחריים כפופות בדרך כלל למע"מ בשיעור 5%, בעוד שלנכסי מגורים קיימים הסדרים שונים.
משקיע שהוא תושב מס בישראל צריך לבדוק בנפרד את חובות הדיווח והמיסוי בישראל, לרבות הוראות האמנה בין המדינות.
כיצד בוחנים את האפשרות לצאת מההשקעה?
תכנון השקעה צריך לכלול גם את שלב המכירה העתידי.
נכס שניתן לרכוש בקלות אינו בהכרח נכס שניתן למכור במהירות. מספר הקונים הפוטנציאליים, רמת המחירים באזור ומצב שוק האשראי עשויים להשפיע על משך המכירה.
בפרויקטים הנמצאים בבנייה יש לבדוק האם ניתן להעביר את הזכויות לפני המסירה, ואם הדבר כרוך באישור היזם או בתשלומים נוספים.
כדאי גם לבחון את העלויות הצפויות במכירה ולחשב את הרווח לאחר ניכוין.
חשיבות המידע המקצועי בתהליך קבלת החלטות
לצורך בחינת השקעה ניתן להיעזר בדוחות כלכליים, בנתוני עסקאות ובמידע המפורסם באמצעות חברות הפועלות בשוק האמירויות, ובהן Mayors, המציגה פרויקטי נדל"ן בדובאי ובאבו דאבי.
אולם מידע על פרויקט מסוים צריך להשתלב בניתוח רחב יותר הכולל בדיקת מחירים, תנאי חוזה, תזרים מזומנים וסיכונים.
הסתמכות על תחזיות שיווקיות בלבד אינה מספקת בסיס מקצועי להחלטה על השקעת הון.
לסיכום
השקעה באבו דאבי מחייבת בחינה של יותר מגובה התשואה הצפויה. המבנה הכלכלי המקומי, עלויות המימון, תנודות המטבע, היבטי המיסוי ורמת הנזילות משפיעים כולם על התוצאה הסופית.
ניתוח נכון צריך להתבסס על תרחישים שונים ולא רק על התחזית האופטימית.
ככל שהמשקיע מבין טוב יותר את מבנה ההשקעה, את העלויות ואת האפשרויות למימוש עתידי, כך הוא יכול לקבל החלטה המתאימה למצבו הפיננסי ולמטרותיו ארוכות הטווח.
