חוזה שכירות דירה: טעויות נפוצות של שוכרים ומשכירים שחובה להימנע מהן

מי מאיתנו לא שוכר או משכיר דירה בשלב כלשהו בחייו? רוב האנשים, מתישהו בחייהם, יהיו צד לחוזה שכירות דירה, בין אם כשוכרים ובין אם כמשכירים. הנושא נשמע אמנם פשוט ושגרתי, אך חוזי שכירות עלולים להיות מקור לטעויות יקרות, סכסוכים מיותרים ועוגמת נפש. קיימות טעויות נפוצות של שוכרים ומשכירים שחובה להימנע מהן ושקל ביותר למנוע אותן. החדשות הטובות הן שחלק גדול מהטעויות האלה ניתן למנוע מראש.

כתבנו מאמר זה על מנת לסייע לכם לזהות ולהימנע מאותן טעויות. המאמר יחולק לשלושה חלקים: טעויות נפוצות של שוכרים, טעויות נפוצות של משכירים וטעויות משותפות.

מוגש מטעם עו"ד מיכאל שטרית

טעויות נפוצות של שוכרים

• לא קוראים את החוזה – שוכרים רבים סבורים שחוזה שכירות דירה הוא מסמך סטנדרטי ואחיד שאין טעם לקרוא אותו. אחרים סומכים על בעל הדירה או פשוט מתעצלים לקרוא את האותיות הקטנות. בפועל, כל חוזה שונה מקודמו ולעיתים יש בו סעיפים שעלולים להכביד מאוד על השוכר. תחסכו מעצמכם עוגמת נפש והוצאות עתידיות והקפידו לקרוא את החוזה, מפני שכל חוזה עומד ונבדק בפני עצמו.
• מסכימים לפיצוי מוסכם גבוה מדי – חוזה שכירות הדירה יכול לנקוב בפיצוי מוסכם בגין הישארות בדירה מעבר לתקופה המוסכמת או בגין כל הפרה אחרת של החוזה. ייתכן שבעת חתימת החוזה אתם אומרים לעצמכם שאין סיכוי שתפרו את החוזה. אבל לעתים החיים מזמנים "הפתעות" בלתי צפויות. אז תחשבו פעמיים לפני שאתם מסכימים לפיצוי מוסכם שאתם סבורים שאינו הוגן.מהניסיון שלי בליווי עסקאות שכירות, אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא ההנחה שמדובר במסמך "סטנדרטי" שלא באמת מצריך בדיקה מעמיקה. בפועל, גם חוזים שנראים דומים כוללים הבדלים מהותיים בנושאים כמו אחריות לנזקים, מנגנוני יציאה מההסכם או אופן מימוש ביטחונות. קריאה מדויקת של החוזה מראש יכולה למנוע מחלוקות בהמשך.
• מוסרים צ'קים פתוחים מראש – שוכרים רבים מתפתים להשאיר אצל המשכיר צ’קים פתוחים. אך צ'קים פתוחים הם מתכון לאסון. אם אתם לא נוקבים בשם הגורם שרשאי לפדות את השיק, בעל הדירה יכול לרשום כל גורם שהוא רוצה. במקרה כזה יכול להיות שתחויבו לשלם לאותו גורם את סכום הצ'ק, אפילו אם כבר עזבתם את הדירה וביטלתם את הצ'ק. טיפ למתקדמים: הקפידו שעל גבי הצ'ק יהיה רשום "למוטב בלבד" ושני קווים אלכסוניים מקבילים ("קרוס"). בנוסף לשמו של המוטב, הקפידו למלא את סכום הצ'ק, בגלל שאחרת יהיה אפשר לרשם שם אפילו מיליון ש"ח.

טעויות נפוצות של משכירים

• לא מבצעים בדיקת רקע כלכלי לשוכרים / ערבים – טרם החתימה על ההסכם יש לבדוק היטב את היכולת הכלכלית של השוכרים ולא פחות חשוב מכך את הערבים. כיום שהמידע מונגש ניתן לבדוק בקלות האם מי מהם מצוי בהליך חדלות פרעון, האם מי מהם מצוי בהליך כזה או אחר בהוצאה לפועל, האם החשבון בנק של מי מהם מוגבל ועוד. אין להתקדם בהסכם שכירות כזה או אחר לפני בדיקת מעין זו.
• "ביטוח דמי שכירות" – כיום מצויים פתרונות ביטוח מעולים הנותנים שקט נפשי למשכירי הדירות. ניתן לפנות לחברות הביטוח השונות, הם מבטחים את דמי השכירות ואף יטפלו בעצמן במקרים בהם השוכרים מפרים את הסכם השכירות.
• לא לוקחים ביטחונות מספקים – גם אם השוכר נראה לכם מהימן ואחלה, הקפידו שיש בידיכם ביטחונות מספקים (ערבות בנקאית, ערבות צד ג' שטר ערבות וכדומה). ודאו שהביטחונות יספיקו לתשלומי השכירות, לתשלומי חשבונות ולתיקון נזקים לדירה. זכרו: צ'קים רגילים ניתנים לביטול, ואם תרצו לקבל את ערכם תצטרכו לפנות להוצאה לפועל. זה תהליך שכרוך בהוצאות ובסיכונים.טיפ למתקדמים: לפי החוק, אם הערובה כרוכה בהוצאה כספית כגון ערבות בנקאית או מזומן, ייתכן שסכומה לא יכול לעבור סכום מסוים. אתם מוזמנים להתייעץ עימנו בנוגע לכך.
• התעלמות מסוגיית תחולת חוק הגנת הדייר – אמנם זו לא טעות נפוצה, אך יש להקפיד שבחוזה יהיה רשום שחוק הגנת הדייר אינו חל. רישום זה יבהיר מראש את מערכת היחסים של השכירות וימנע פרשנויות בעייתיות בעתיד.
• הזנחת נושא הביטוח – בעלי דירות רבים מניחים כי השוכר יישא באחריות לכל נזק, לפחות לכל נזק שהוא גורם. אולם לא ניתן לדעת מה היכולת הכלכלית שלו. ההמלצה שלנו היא לעשות ביטוח מבנה בעצמכם.

טעויות נפוצות משותפות

על מנת למנוע מחלוקות עתידיות שעלולות לצוץ, אפילו בשל חוסר הבנה אחד של השני, ודאו שהפרטים הבאים נקובים בחוזה:

• מי משלם את התשלומים הנלווים, כגון ארנונה, חשמל, מים, גז, חימום וועד בית. שימו לב כי החוק קובע כי ברירת המחדל היא שהשוכר יישא בתשלומים השוטפים הללו, אך אתם יכולים להסכים אחרת. לעומת זאת, החוק לא מאפשר לקבוע שהשוכר יישא בתשלומים אחרים כגון דמי תיווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר. שלחו לנו שאלה ונשמח לסייע.
• ככל שניתנה למי מהצדדים אופציה להארכת השכירות, רשמו בחוזה מה יהיו דמי השכירות בתקופת האופציה (או לפחות מנגנון הקובע את חישובם).
• מצב המונים: מומלץ לתעד את מצב מוני החשמל, המים והגז ביום הכניסה לדירה. רישום זה ימנע, או לפחות יצמצם, ויכוחים מיותרים על חשבונות קודמים.כאשר אני בוחן הסכמי שכירות, אני קודם בודק את טיב השוכרים (הקפדה על בדיקה כלכלית מקיפה לשוכרים ולערבים, בהמשך אני ממליץ לערוך ביטוח דמי שכירות ואף מקפיד להתייחס גם לנקודות שנראות שוליות בשלב החתימה אך הופכות למשמעותיות בעת סיום ההתקשרות. נושאים כמו אופן החזרת הדירה, הגדרת בלאי סביר או תנאים למימוש ביטחונות הם פעמים רבות מקור למחלוקות, וניתן להסדיר אותם מראש בצורה ברורה שתצמצם חיכוכים בין הצדדים.

אל תיקלעו לטעויות

חוזה שכירות הם תופעה כלכלית נפוצה ביותר. אך היא מכילה בתוכה גם סיכונים לא מעטים. טעויות קטנות שנעשו מתוך חוסר תשומת לב עלולות להפוך לנזקים כלכליים משמעותיים או לסכסוכים משפטיים ארוכים. התנהלות נכונה, הן של השוכרים הן של המשכירים, תסייע במניעת אי-הבנות וצמצום הסיכונים.

מאמר זה נועד לסייע לכם לנווט את דרככם בנושא השכירות. יש לכם שאלות? טענות? בקשות? אני כאן לרשותכם.

* עו״ד מיכאל שטרית מלווה עסקאות מקרקעין, לרבות הסכמי שכירות והתקשרויות בין בעלי נכסים לשוכרים, תוך בחינה משפטית של תנאי העסקה וניהול משא ומתן בין הצדדים. לצד פעילות זו, הוא מייצג גם נפגעי גוף בהליכי מימוש זכויות מול חברות ביטוח, המוסד לביטוח לאומי ורשויות.